טיפים שאתם חייבים לדעת לפני שרוכשים דירה

מאת עו"ד תומר שזר

קניית דירה היא עסקה מורכבת ורבת היבטים. זו מן הסתם הקניה הכי גדולה שתעשו בחייכם !

בקניה כה מהותית שרובנו נאלצים לקחת בגינה משכנתא מהבנק (פעולה אשר הינה מורכבת ומסובכת בפני עצמה). הרבה פעמים אנחנו מוצאים את עצמנו טובעים בניירת, עצות, מסמכים ואישורים שאנחנו צריכים להמציא או לקבל.

כעו"ד המתמחה בין היתר בתחום המקרקעין והחוזים, אני נתקל לא פעם בסיפורים מסמרי שיער על בעיות וקשיים שיש לאנשים בתהליכים כאלו. נדרשתי לא פעם להתערב בין הצדדים בעסקאות שכאלה בניסיון לפתור מחלוקות ולנסות להציל כספים או לבטל עיסקאות לא טובות והרי זה ברור שאדם מן הישוב יתקשה להתמודד עם נושאים משפטיים מורכבים כאלה.  

הרשו לי לשתף אתכם במספר טיפים שיעזרו לכם בבואכם לבצע עסקת רכישה או מכירת דירה, מאמר קצר זה אינו בא להחליף יעוץ משפטי כמובן.

אז הנה: "גזור ושמור" טיפים שאתם חייבים לזכור לפני רכישת דירה:

זיכרון דברים- תלוי מי אתה – קונה או מוכר ?

ככל שאת מוכר נכס, יש לך אינטרס ברור להחתים את הקונה על זיכרון דברים על מנת שזה לא יתחרט.

ככל שאתה רוכש נכס, אלא אם מדובר ב"מציאה" של ממש, הרי שהאינטרס שלך יהיה לא לחתום על זיכרון דברים, אלא רק על חוזה מחייב לאחר שעו"ד שלך בדק את פרטי הנכס לעומק.

מה עושים אם המוכר מתעקש? רושמים סעיף שזיכרון הדברים כפוף לבדיקת עו"ד אודות המצב המשפטי של הנכס.

תיאור הנכס:

בין אם ייחתם זכרון דברים ובין אם לא, חשוב מאוד לתאר את הנכס בהסכם ו/או בזיכרון הדברים בצורה מדויקת באופן מלא, כך יש לציין: מספר חדרים, כיוונים (צפון/דרום וכו'), וכן לפרט מה מוצמד לדירה? חניה או מחסן – ככל שתיאור הדירה יהיה מדוייק יותר כך יהיה טוב יותר (לשני הצדדים) ולא תהינה בעיות בעתיד.

מחד – הקונה לא יוכל לטעון שקיימת אי התאמה בין מה שהובטח בהסכם לבין מצב הנכס בפועל.

מאידך – המוכר לא יוכל לטעון כי הדירה לא מכילה את החניה או המחסן.

מה נותר בדירה?

הרבה פעמים אני נתקל בבעיות שנוצרות לאחר מסירת הדירה וזאת בשאלה – מה סוכם שנותר בדירה.

הפתרון לכך מאוד מאוד פשוט, מציינים בחוזה או בנספח לחוזה – מהם המיטלטלין שנותרים בדירה וזאת באופן המדויק ביותר.

לידיעה כללית: מה שצמוד לדירה בדרך קבע- נשאר בדירה. כך לדוגמא נקבע בפסיקה כי ארונות מטבח וארונות אמבטיה – נחשבים כמשהו שצמוד לדירה דרך קבע.

מה לגבי מזגן?
בשנים האחרונות בתי המשפט קבעו כי גם מזגן הוא משהו שנחשב לצמוד בדירה, יחד עם זאת לטעמי כן חשוב לציין כמה מזגנים נותרים בדירה ואם מדובר במיני מרכזי גם הייתי מציין זאת.

מה לגבי גינה?
הייתי מציין כי כל הצומח והנוטע בה – ישאר בנכס. כך הקונה מבטיח כי יקבל את הגינה כפי שראה…

מוכר שמעוניין לקחת איתו עצים או צמחיה אחרת, עדיף וכדאי שיציין זאת מפורשות.

מה לגבי מערכת השקיה – עדיף לציין האם היא נשארת או לא על מנת למנוע מחלוקות בעתיד.

משכנתא

קיום לרוב עסקאות המקרקעין נערכות בליווי משכנתא, רבות נכתב ויכתב על הריביות וההחזרים החודשיים, ואולם נקודה חשובה אחרת שראויה להתייחסות היא : אישור עקרוני.

קונה שרוצה לרכוש נכס – צריך לטעמי, לבקש אישור עקרוני כפול.

האחד – ביחס למצבו הכלכלי – הקונה ימציא לבנק תלושי שכר והבנק יבדוק האם הוא יכול להעניק לקונה משכנתא בסכום שביקש, על סמך תלושי השכר שלו.

השניה- ביחס למצב המשפטי של הנכס – אני סבור שעל הקונה להמציא את נסח הטאבו לבנק, על מנת שזה יבדוק ויאשר כי הוא יעניק משכנתא גם ביחס לנכס נשוא העסקה וזאת מראש – על מנת למנוע עוגמת נפש לאחר חתימת ההסכם.

לעיתים הבנק דורש שמאות מוקדמת (שמאות שנערכת לפני חתימת ההסכם), אומנם היא יקרה יותר משמאות רגילה, ואולם יש עסקאות שבהם נדרשת שמאות מוקדמת על מנת שהקונה יבטיח את עצמו וידע כי אין לו סיכון בחתימה על ההסכם.

מצב תכנוני של הבית – ליקוי בניה ועוד

חשוב כי המוכר יצהיר מראש אודות הליקויים הקיימים בנכס, על מנת למנוע טענה עתידית כי הסתיר ליקוי כזה או אחר.

מנגד – קונה בית פרטי? דירת גן או פנטהאוז? תנקוט במשנה זהירות ורצוי לקחת שמאות מוקדמת על הנכס ואף במקרים מסויימים מומחים לבדיקת חריגות בניה, שכן בנכסים אלו (בניגוד לדירה רגילה בבניין), יש סיכוי גדול יותר שבוצעה בניה ללא היתר או שבוצעו חריגות בניה.

בכל זאת, הנכס הוא הרכישה הגדולה שתעשו בחיים שלכם, ולכן מומלץ במקרים כאלה להיעזר בבעל מקצוע שיבדוק את נושא החריגות והליקויים בטרם החתימה על ההסכם.

מה זה כסף בנאמנות?

הרבה פעמים אני נתקבל בשאלה מצד מוכרי דירה – מה זה כסף בנאמנות?

המדובר בסכום שלא יועבר לקונה אלא לחשבון נאמנות שיפתח במיוחד על ידי עו"ד של המוכר.

מתי מצב כזה יתרחש?

ככל שאין בידי הקונה אישור מרשות המיסים על פטור ממס שבח (או לחלופין – אישור ששולם מס שבח במלואו) – הרי שהקונה נמצא בסכנה שלא יוכל להעביר את הנכס על שמו, ולכן משאירים סכום בנאמנות שאומנם ישולם על ידי הקונה, אך לא יועבר למוכר, אלא רק לאחר המצאת האישור המיוחל.

אישורים נוספים הדורשים נאמנות הינם אישור עירייה (אודות העדר חובות ארנונה והיטל השבחה), וכן אישור מועדות מרחביות לתכנון ובניה (כדוגמאת ישובים מסויימים – כגון כפר יונה, פרדסיה וכו').

רק לאחר שיתקבל אישור אישור גם מהעירייה /מועצה מקומית וכן אישור מהועדה לתכנון ובניה ניתן לשחרר את הכסף מהנאמנות.

אולם, חשוב לזכור, כי מדובר בתשלום אחרון של הקונה, ולכן במקרים בהם מסירת החזקה היא מספר חודשים, הרי שלרוב – כלל לא יהיה צורך בנאמנות כי האישורים יתקבלו עוד לפני כן

הדירה מושכרת? פתח לבעיות…

כאשר מוכר דירה משכיר את דירתו, הרי שיש לציין במפורשת על מי האחריות לפנות את הדיירים באם חלילה הם לא יתפנו.

לטעמי – האחריות צריכה לחול על המוכר ולא על הקונה.

אולם, יש לעגן ולציין זאת בצורה מפורשת בהסכם המכר.

באחריות הקונה, לוודא כי בידיו חוזה שכירות, שיקים ובטוחות וכי באפשרות המוכר למכור את הבית ומומלץ לוודא עם הדייר, כי הוא מודע לתאריך הפינוי על מנת למנוע בעיות עתידיות.

מתי צריך שיק בנקאי?

מומלץ לקחת שיק בנקאי בתשלום ראשון ואחרון.

מדוע? כי כנגד שיק בנקאי נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה, ולכן חשוב שהתשלום יהיה מובטח.

וכנגד תשלום אחרון מוסרים את הדירה, ולכן חשוב מאוד שהתשלום יהיה מובטח.

לסיכום:

רכישת דירה / בית מגורים בישראל מהווה בדרך כלל את רכישת הנכס היקר ביותר של האדם. ועל כן יש חשיבות רבה לשים לב ולדקדק בפרטים הקטנים ביותר הקשורים לעסקת הרכישה מהיבטים רבים. 

אז בקניה כה משמעותית חשוב עד מאוד לשכור עו״ד שמתמחה בתחום המקרקעין על מנת שזה יבדוק ויוודא כי אתם מוגנים ומבצעים את העסקה של חייכם בצורה בטוחה.

למה המשרד שלנו?

עו״ד תומר שזר בעל ניסיון של מעל 15 שנים, בהכשרתו גם מגשר ונוטריון ומנוסה מאוד בעסקאות מקרקעין של דירות ובתים בכפר יונה.

המשרד של עו״ד תומר שזר ממוקם בלב הכפר ברחוב מנחם בגין 44 – מרכז רינות כפר יונה ולמשרדינו קשר ישיר עם שמאים, מתווכים, רשות המיסים, עיריית כפר יונה והועדה המרחבית לתכנון ובניה שרונים ועוד.

נשמח לעמוד לרשותכם.

תומר שזר    עו"ד – מגשר – נוטריון

09-7480840

השארת תגובה